物權(quán)法解讀全面準確體現(xiàn)國家基本經(jīng)濟制度
歷經(jīng)全國人大常委會從一審到七審，從向社會全文公布征求1萬多條意見到專門召開100多次座談會、立法論證會的物權(quán)法草案8日提請十屆全國人大五次會議審議。仔細研讀目前的物權(quán)法草案，不難發(fā)現(xiàn)，中華人民共和國憲法精神以及確立的有關(guān)原則，在草案相關(guān)條款中得到了充分、全面的體現(xiàn)。
制定中國特色物權(quán)法，全面準確體現(xiàn)國家基本經(jīng)濟制度
物權(quán)法草案第一條開宗明義，“為了維護國家基本經(jīng)濟制度，維護社會主義市場經(jīng)濟秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護權(quán)利人的物權(quán)，根據(jù)憲法，制定本法”。
憲法規(guī)定“國家實行社會主義市場經(jīng)濟”。全國人大代表、中國政法大學校長徐顯明表示，中國特色社會主義物權(quán)制度是由社會主義基本經(jīng)濟制度決定的，所有權(quán)是所有制在法律上的表現(xiàn)，是物權(quán)的核心和基礎(chǔ)。制定一部具有中國特色的物權(quán)法，必須全面、準確地體現(xiàn)社會主義的基本經(jīng)濟制度。
草案對加強國有資產(chǎn)保護作出明確規(guī)定
現(xiàn)實生活中，公共財產(chǎn)受到的侵害比較嚴重，草案明確規(guī)定：“國家在社會主義初級階段，堅持公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟共同發(fā)展的基本經(jīng)濟制度”，“國家鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟，鼓勵、支持和引導非公有制經(jīng)濟的發(fā)展”。
“目前的物權(quán)法草案從多方面強化了對公共財產(chǎn)的保護?！庇嘘P(guān)法律專家指出，草案一是規(guī)定“法律規(guī)定屬于國家所有的財產(chǎn)，屬于國家所有即全民所有。”并確定了哪些財產(chǎn)屬于國有財產(chǎn)，防止因歸屬不明確而造成國有財產(chǎn)流失。二是規(guī)定“法律規(guī)定專屬于國家所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，任何單位和個人不能取得所有權(quán)?！比且?guī)定“國家所有的財產(chǎn)受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、截留、破壞?！彼氖且?guī)定：在企業(yè)改制、合并分立、關(guān)聯(lián)交易等過程中，低價轉(zhuǎn)讓、合謀私分、擅自擔?；蛘咭云渌绞皆斐蓢匈Y產(chǎn)損失的，應(yīng)當依法承擔法律責任。五是規(guī)定：履行國有資產(chǎn)監(jiān)督管理職責的機構(gòu)及其工作人員，“濫用職權(quán)，玩忽職守，造成國有資產(chǎn)損失的，應(yīng)當依法承擔法律責任?！辈莅傅倪@些規(guī)定，充分體現(xiàn)了憲法關(guān)于加強對社會主義公共財產(chǎn)保護的精神，具有重要的現(xiàn)實意義。
遵循市場經(jīng)濟要求，平等保護一切市場主體
物權(quán)法草案規(guī)定：“國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。”中國社會科學院法學所研究員孫憲忠說，它體現(xiàn)了對不同物權(quán)主體實行平等保護的原則，也體現(xiàn)了現(xiàn)行憲法的精神。
“物權(quán)法草案規(guī)定平等保護，是由市場經(jīng)濟的特點決定的。”中國社會科學院學部委員、民法學家王家福說：“市場經(jīng)濟要求市場主體享有相同的權(quán)利、遵循相同的規(guī)則、承擔相同的責任。如果市場主體不平等，我國的市場經(jīng)濟肯定就沒法搞?！?nbsp;
依據(jù)憲法規(guī)定，國有財產(chǎn)由國務(wù)院代表行使所有權(quán)
物權(quán)法草案還規(guī)定：“國有財產(chǎn)由國務(wù)院代表國家行使所有權(quán)；法律另有規(guī)定的，依照規(guī)定?！?nbsp;
全國人大常委會法工委主任胡康生說，根據(jù)憲法規(guī)定，全國人民代表大會是最高國家權(quán)力機關(guān)，國務(wù)院是最高國家權(quán)力機關(guān)的執(zhí)行機關(guān)。全國人民代表大會代表全國人民行使國家權(quán)力，依法就關(guān)系國家全局工作的重大問題作出決定，而具體執(zhí)行機關(guān)，應(yīng)當是國務(wù)院。
胡康生同時表示，我國現(xiàn)行土地管理法、礦產(chǎn)資源法、草原法等法律，均明確規(guī)定由國務(wù)院代表國家行使所有權(quán)。因此，物權(quán)法規(guī)定由國務(wù)院代表國家行使所有權(quán)，與現(xiàn)行的管理體制相一致。政府行使國家所有權(quán)，應(yīng)當依法對人大負責，受人大監(jiān)督。
堅持正確的政治方向，從中國國情出發(fā)，以憲法為依據(jù)，歷經(jīng)多次修改，全國人大常委會始終堅持科學立法、民主立法，草案逐漸完善、成熟。
保護被征地人權(quán)益細化征收補償規(guī)定
征收集體所有的土地和城鄉(xiāng)居民的房屋，關(guān)系廣大人民群眾的切身利益，社會普遍關(guān)注。8日提請十屆全國人大五次會議審議的物權(quán)法草案對征收補償問題作了規(guī)定。
據(jù)了解，我國人口多、耕地少，目前全國耕地保有量只有18.3億畝，人均耕地只有1.4畝，是世界平均水平的1/3。實行最嚴格的土地管理制度，特別是切實保護基本農(nóng)田，是我國面臨的一項十分緊迫而艱巨的任務(wù)。
草案明確規(guī)定：“國家對耕地實行特殊保護，嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量。不得違反法律規(guī)定的權(quán)限和程序征收集體所有的土地?！?nbsp;
依據(jù)憲法，草案規(guī)定，為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。同時，草案對征收補償?shù)脑瓌t和內(nèi)容作了規(guī)定。
草案規(guī)定：征收集體所有的土地，應(yīng)當支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，并足額安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益?！斑@個規(guī)定體現(xiàn)了黨和國家關(guān)于征地補償安置必須確保被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠生計有保障的原則?！比珖舜蟠硪μ於鲗σ?guī)定表示贊許。
草案還明確規(guī)定，“征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當保障被征收人的居住條件?！?nbsp;
對于人們關(guān)心的具體的補償標準和辦法，全國人大常委會法工委負責人表示，由于各地的發(fā)展很不平衡，具體的補償標準和補償辦法，由土地管理法等有關(guān)法律依照物權(quán)法草案規(guī)定的補償原則和補償內(nèi)容，根據(jù)不同情況作出規(guī)定。
針對現(xiàn)實生活中征收補償不到位和侵占補償費用的行為，物權(quán)法草案明確規(guī)定：“任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用?！边`反規(guī)定的，要依法承擔法律責任。
物權(quán)法草案明確車庫、車位歸屬等問題
隨著住房制度改革和高層建筑物的大量出現(xiàn)，住宅小區(qū)越來越多，車庫、車位歸誰所有的問題逐漸成為老百姓關(guān)注的焦點。
在8日提請十屆全國人大五次會議審議的物權(quán)法草案提出，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、出租或者附贈等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
2005年6月，寧波市北侖區(qū)一住宅小區(qū)的19名業(yè)主狀告房產(chǎn)商，稱房產(chǎn)公司銷售房子時，在宣傳資料中明確表示小區(qū)內(nèi)有公共停車位和公共用地。但在房屋交付后，房產(chǎn)公司卻把樓前約2000平方米的公共用地“挪用”為旁邊一家菜場的停車場，造成業(yè)主們的車無處停放。
后經(jīng)寧波市中級人民法院終審判決，被“挪用”的公共車位和公共用地歸小區(qū)業(yè)主共有。這一判決的法理與物權(quán)法草案中的規(guī)定精神不謀而合。
全國人大常委會法工委副主任王勝明說，現(xiàn)實生活中有的開發(fā)商將車位、車庫高價出售給小區(qū)外的人停放；不少小區(qū)沒有車位、車庫或者車位、車庫嚴重不足，占用共有的道路或者其他場地作為車位，因此草案有針對性地規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要?！?nbsp;
全國人大常委會法工委有關(guān)負責人介紹，車庫、車位不像電梯、樓梯、綠地那樣可以共有公用，它一般都是由業(yè)主專有和專用的；而且在買房過程中，通常都是和開發(fā)商約定，這些約定可能是出售、出租或者附贈。目前草案對車庫問題的規(guī)定是由當事人約定；對于占用公用道路和其他公共場地的車位，草案則規(guī)定為共有。
物權(quán)法草案保護“陽光權(quán)”
幾年前鮮為人知的“陽光權(quán)”，如今已成熱門詞匯，頻見報端。8日提請十屆全國人大五次會議審議的物權(quán)法草案對相鄰建筑物的通風、采光和日照作出了明確規(guī)定。
物權(quán)法草案明確規(guī)定：建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。不動產(chǎn)權(quán)利人不得違反國家規(guī)定排放大氣污染物、水污染物，棄置固體廢物，施放噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。
一段時間以來，一些城市在對新建住宅樓規(guī)劃審批環(huán)節(jié)中存在漏洞，使新建筑物層數(shù)、間距不符合建筑規(guī)劃國家標準，遮擋相鄰建筑采光；有些開發(fā)商違規(guī)施工，造成實際施工結(jié)果與設(shè)計規(guī)劃審批結(jié)果不一致，超規(guī)劃建設(shè)，導致新建住宅樓層數(shù)過高，影響與其相鄰建筑物的采光；還有些人為了得到更多的居住便利，私搭亂蓋，影響相鄰建筑采光。
物權(quán)法草案指出，不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。不動產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動產(chǎn)的，應(yīng)當盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人造成損害；造成損害的，應(yīng)當給予賠償。
法律專家認為，相鄰關(guān)系簡單地講，就是不動產(chǎn)的相鄰各方因行使所有權(quán)或使用權(quán)而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。相鄰關(guān)系涉及日常生活的方方面面，生活中諸多擾鄰問題，都是對鄰居、對他人生活的一種妨礙和侵害。尊重他人相鄰權(quán)，不但是法律問題，更是道德問題?！斑h親不如近鄰”，鄰里相處應(yīng)當互諒互讓、彼此尊重，這是中華民族的傳統(tǒng)美德，也是家庭、社會和諧的重要道德理念。
農(nóng)民土地承包期屆滿可繼續(xù)承包
8日提請十屆全國人大五次會議審議的物權(quán)法草案為承包土地的農(nóng)民帶來了好消息：土地承包期屆滿，由土地承包經(jīng)營權(quán)人按照國家有關(guān)規(guī)定可繼續(xù)承包。
目前的物權(quán)法草案規(guī)定：“耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準可以延長?！?nbsp;
據(jù)了解，草案在審議過程中有常委會組成人員提出，在農(nóng)村實行土地承包制度是我國長期堅持的一項基本制度，為了賦予農(nóng)民長期而有保障的土地使用權(quán)，應(yīng)增加土地承包期屆滿可以繼續(xù)承包的規(guī)定。
全國人大法律委有關(guān)負責人指出，為嚴格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，切實加強土地調(diào)控，制止違法違規(guī)用地行為，物權(quán)法草案規(guī)定：國家對耕地實行特殊保護，嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量。
據(jù)了解，在草案審議過程中，對土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押能否放開，一直存在不同意見。有的贊成草案的規(guī)定，有的認為應(yīng)當放開土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押，以緩解農(nóng)民貸款難。
全國人大法律委經(jīng)同國務(wù)院法制辦、國土資源部、農(nóng)業(yè)部等部門以及專家學者反復(fù)研究，最終達成共識：目前，我國農(nóng)村社會保障體系尚未完全建立，土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)是農(nóng)民安身立命之本，從全國范圍看，現(xiàn)在放開土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押條件尚不成熟。為了維護現(xiàn)行法律和現(xiàn)階段國家有關(guān)農(nóng)村土地政策，并為今后修改有關(guān)法律或者調(diào)整有關(guān)政策留有余地，物權(quán)法草案規(guī)定：“土地承包經(jīng)營權(quán)人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定有權(quán)將土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)?！薄罢厥褂脵?quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定?！?nbsp;
住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿自動續(xù)期
新華社北京3月8日電(記者楊維漢、崔清新)70年后住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿，我們的房子怎么辦？有人說，國家可以依法收回，只給房主一點補償金。許多百姓為70年后自己住宅的命運焦慮不已。住宅建設(shè)用地使用權(quán)成為物權(quán)法草案公開征求意見時百姓關(guān)注的焦點話題之一。
安居方能樂業(yè)。8日提請十屆全國人大五次會議審議的物權(quán)法草案規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。”
建設(shè)用地問題事關(guān)國計民生，草案設(shè)專章對建設(shè)用地使用權(quán)進行規(guī)定。全國人大代表姚天恩說，“我國實行最嚴格的耕地保護制度，嚴格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。這是保障國家長遠發(fā)展、經(jīng)濟平穩(wěn)、社會安定的必然要求。”
為了切實加強土地調(diào)控，制止違法違規(guī)用地行為，草案規(guī)定：嚴格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。采取劃撥方式的，應(yīng)當遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。
草案還明確了關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利：建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。
不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度
辦房產(chǎn)證可望駛?cè)搿案咚俾贰?nbsp;
房產(chǎn)證難辦，是現(xiàn)在許多購房者共同面對的問題。主要原因是，辦理房產(chǎn)證，需要面對十分繁瑣的手續(xù)，需要跑國土、房管等多個部門，辦理中途往往還要補充各種資料。
針對房屋產(chǎn)權(quán)登記這樣的土地以及建筑物等土地附著物不動產(chǎn)登記，8日提請十屆全國人大五次會議審議的物權(quán)法草案明確規(guī)定：“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。”
專家指出，不動產(chǎn)登記是建立物權(quán)制度的重要基礎(chǔ)。物權(quán)公示這一物權(quán)法的重要原則，在不動產(chǎn)領(lǐng)域就需要依靠登記制度來保障。物權(quán)法草案經(jīng)多次審議、反復(fù)修改，最終確立了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。
據(jù)了解，目前按照法律規(guī)定辦理轉(zhuǎn)讓和抵押的登記機構(gòu)有十幾個部門，既導致了重復(fù)登記、資料分散、資源浪費、當事人負擔增加等問題，又不利于登記制度的健全。
有鑒于此，在審議物權(quán)法草案時，有些全國人大常委會委員提出，應(yīng)當明確對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記，盡量節(jié)省當事人的時間，減輕當事人的負擔。全國人大法律委員會采納意見對草案進行了相應(yīng)修改。
同時草案規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依法應(yīng)當?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。不動產(chǎn)登記簿由登記機構(gòu)管理。不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。權(quán)利人、利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。
此外，草案還根據(jù)權(quán)責平衡的原則，明確了登記機構(gòu)的義務(wù)：“因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應(yīng)當承擔賠償責任。登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償?！?nbsp;
登記費用問題也是群眾關(guān)心的話題。為此草案規(guī)定，不動產(chǎn)登記費按件收取，不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價款的比例收取。具體收費標準由國務(wù)院有關(guān)部門會同價格主管部門規(guī)定。有關(guān)人士表示，這將有利于規(guī)范不動產(chǎn)登記中的收費行為，防止通過登記收費搞“創(chuàng)收”。
業(yè)主有權(quán)更換建設(shè)單位聘請的物業(yè)
備受關(guān)注的物權(quán)法草案8日提請十屆全國人大五次會議審議。這部草案明確指出，對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)機構(gòu)或者其他管理人，業(yè)主依法有權(quán)更換。
短短十幾年間，物業(yè)服務(wù)機構(gòu)從無到有、從小到大，已經(jīng)成為覆蓋面廣，對群眾生活產(chǎn)生重要影響的行業(yè)，而業(yè)主和物業(yè)服務(wù)機構(gòu)之間的糾紛也逐漸多了起來。
不久前，北京市海淀區(qū)某居民小區(qū)成立業(yè)主委員會后發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)中的諸多問題，于是通過訴訟方式，打贏了官司。然而，他們還沒來得及慶幸自己的維權(quán)勝利，又陷入了物業(yè)公司突然撤走，小區(qū)停水停電，業(yè)主生活一片混亂的困境。最終，這個不負責任的物業(yè)公司受到政府有關(guān)部門的處理。
這次提請審議的物權(quán)法草案對業(yè)主和物業(yè)服務(wù)機構(gòu)之間的關(guān)系作出明確規(guī)定：業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)機構(gòu)或者其他管理人管理。對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)機構(gòu)或者其他管理人，業(yè)主依法有權(quán)更換。
草案還指出，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主共同決定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)機構(gòu)或者其他管理人，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施等事項。
北京工商大學法學院教授徐康平說，高層建筑住宅小區(qū)越來越多，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)已經(jīng)成為私人不動產(chǎn)物權(quán)中的重要權(quán)利。立法者需要特別給予關(guān)注，認真對待。